Laval domine largement le palmarès peu glorieux du loyer moyen le plus élevé parmi les logements disponibles dans le marché du Grand Montréal.
Voilà ce qui ressort d’un rapport de l’Observatoire Grand Montréal publié la semaine dernière, présentant les grands indicateurs du marché locatif pour les cinq secteurs géographiques de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).
1527 dollars par mois
Si on savait que le coût moyen d’un logement inoccupé à Laval, toutes tailles confondues, s’élève mensuellement à 1527 dollars, on ignorait que cela représente quelque 300 $ de plus qu’à Montréal, où le logement disponible se chiffre à 1237 $. Dans les couronnes nord et sud, le loyer moyen inoccupé s’établit respectivement à 1203 et 1142 $.
Considérant que les ménages consacrant 30 % et plus de leur revenu brut pour se loger sont susceptibles d’éprouver des ennuis financiers, les futurs ménages locataires lavallois devront gagner au moins 60 000 $ par année s’ils ne veulent pas faire les frais de la crise d’abordabilité.
545 $ de plus qu’un logement habité
On observe actuellement une différence majeure entre le loyer moyen des logements occupés, souvent depuis plusieurs années par le même ménage, et les loyers disponibles pour les ménages à la recherche d’un logement.
À l’automne 2022, cet écart à Laval était de 56 %. En clair, un locataire en quête d’un toit devait payer en moyenne 545 dollars de plus par mois pour se loger. Selon le dernier relevé de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le loyer moyen des logements habités à Laval coûte 981 dollars.
L’écart observé à Laval est deux fois supérieur à celui qui prévaut dans l’agglomération de Montréal, alors que la différence de loyer entre un logement occupé et inoccupé est de l’ordre 26 %. En nombre absolu, cela représente 259 $, le logement montréalais habité affichant un loyer moyen de 978 $.
Plus forte hausse de loyer en 20 ans
Entre l’automne 2021 et 2022, la variation estimative du loyer moyen dans le Grand Montréal a été de 5,1 %, soit la plus forte hausse annuelle depuis les 20 dernières années.
Cette donnée, qui ne vise que les immeubles d’initiative privée d’au moins trois logements locatifs, prend en compte aussi bien les logements loués qu’inoccupés, mais exclut les logements construits au cours de l’année.
L’an dernier, dans la grande région de Montréal, l’augmentation annuelle moyenne du loyer pour un deux chambres à coucher avec et sans roulement de locataires était respectivement de 14,5 et de 3,5 %. Ainsi, le prix d’un 4 ½ ayant changé de locataire se chiffrait à 1235 dollars comparativement à 963 $ pour celui dont le bail était renouvelé. Ces chiffres sont tirés de l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL et traités par la CMM.
Autre signe du resserrement continu de l’offre dans le marché locatif, le coût du loyer moyen des logements inoccupés (disponibles à la location) a aussi atteint un sommet à l’échelle métropolitaine, à près de 1300 $.
Chantiers en forte baisse
«La diminution des mises en chantier de 30 % entre 2021 et 2022 accentuera la pression sur le marché locatif», avise la CMM, les nouveaux logements sortis de terre ayant chuté de 19 210 à 13 540 l’an dernier. Une forte baisse explicable en grande partie par les hausses successives des taux d’intérêt.
Le recul le plus prononcé a été enregistré dans l’agglomération de Longueuil (-41 %), suivie de près par la couronne Nord (-38 %) et l’agglomération de Montréal (-32 %). Laval a été la région la moins touchée avec un repli de 6 %, devançant la couronne Sud (-11 %).
À se fier aux cinq premiers mois de l’année qui affichent un manque à gagner de plus de 50 %, les mises en chantier des logements locatifs devraient encore fortement diminuer en 2023, constate la Communauté métropolitaine de Montréal.
La part des logements sociaux à son plus bas
Au cours des 4 dernières années, il s’est construit annuellement en moyenne 619 logements sociaux et communautaires dans le Grand Montréal sur un total d’environ 22 500 nouveaux logements achevés, soit 2,7 % des nouvelles constructions. Il s’agit de la plus faible proportion enregistrée ces 20 dernières années.
«Alors que la crise d’abordabilité s’amplifie dans le Grand Montréal, le gouvernement du Québec a confirmé son intention en début d’année de mettre fin au Programme AccèsLogis. Ce dernier a contribué à financer la quasi-totalité des nouveaux logements sociaux et communautaires construits depuis la fin des années 1990 sur le territoire de la CMM », peut-on lire dans les notes de l’Observatoire Grand Montréal.
Entre 2001 et 2021, la part de logements sociaux et communautaires dans l’ensemble du stock de logements de la CMM est passée de 4,2 à 4,1 % et, à Laval, de 2,2, à 2,1 %.
Besoins impériaux
Pendant ce temps, on évalue à 110 000 le nombre de ménages locataires (14 %) qui éprouvent des besoins impérieux en matière de logement, dont 8200 habitent à Laval.
«À l’approche du 1er juillet, ces données rappellent la situation préoccupante dans laquelle se trouvent des milliers de ménages locataires qui ont de la difficulté à se loger convenablement, et ce, partout sur le territoire de la CMM, déclarait la mairesse de Montréal et présidente de la Communauté métropolitaine de Montréal, Valérie Plante. Nous réitérons au gouvernement qu’il est urgent de mettre en place des mesures structurantes en habitation et d’investir davantage pour accélérer la construction de logements sociaux et communautaires.»
La CMM estime nécessaire de construire au moins 3000 logements sociaux et communautaires par année pendant 10 ans pour répondre aux besoins des ménages plus défavorisés et des personnes ayant des besoins particuliers. En ce sens, elle demande au gouvernement du Québec de prévoir un financement suffisant et pérenne, et de terminer la construction des unités AccèsLogis déjà annoncées.
