Reconnaissant d’emblée l’envergure et la pertinence de l’exercice de refonte réglementaire en matière d’urbanisme auquel s’est attelée la Ville de Laval ces trois dernières années, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) relève des problèmes de cohérence et de concordance entre le projet de code de l’urbanisme (CDU) et le Schéma d’aménagement et de développement révisé (SADR) adopté en 2017.
«[…] en dépit de ces efforts, il appert que l’arrimage entre les deux outils se révèle plus difficile qu’il n’y paraît», écrit l’organisme à but non lucratif dans son mémoire déposé dans le cadre de la consultation publique entourant le projet de règlement du code, laquelle se terminait le 28 juin.
Porte-parole de l’industrie de l’immobilier commercial du Québec, l’IDU soutient que «plusieurs ajustements» sont «requis pour établir un cadre réglementaire cohérent avec le schéma et pour créer un environnement favorable aux investissements et à l’innovation».
Hauteurs maximales
L’Institut de développement urbain observe que plusieurs zones dans le projet de CDU proposent des hauteurs maximales inférieures à ce qui est stipulé au schéma. À titre d’exemple, le code de l’urbanisme limite parfois à 6 le nombre d’étages autorisé alors que le schéma permet d’aller jusqu’à 15 étages.
Contreproductifs, ces écarts entraineront des modifications réglementaires qui auront des effets sur les délais et les coûts de réalisation pour les promoteurs, souligne l’organisme. Même que cela pourrait porter préjudice à certains projets à l’étude, ajoute-t-il.
«Il semble évident que la diminution de capacité de densité verticale affectera la rentabilité et nuira à l’implantation d’espaces publics ou de zones végétalisées et limitera la diversité architecturale», affirme le président-directeur général de l’IDU, Jean-Marc Fournier, dans un communiqué publié le 29 juin.
En regard des hauteurs maximales, l’IDU constate également l’incohérence avec la volonté des autorités publiques de rehausser l’offre de service en transport collectif, laquelle offre doit s’accompagner d’une densification accrue.
Bref, l’Institut recommande à la Ville d’ajuster les hauteurs maximales autorisées par le projet CDU à celles prévues au schéma.
Lourdeur administrative
Contrairement au schéma d’aménagement révisé, qui a été préparé selon l’approche classique d’un zonage en fonction de l’usage, la refonte réglementaire repose sur la nouvelle approche basée sur la forme urbaine, communément appelée Form-Based Code.
À la fois plus claire et flexible, cette méthodologie a la cote auprès des Villes qui cherchent faciliter l’aménagement de milieux de vie intégrés.
«Dans la proposition de Laval inspirée pourtant de cette nouvelle approche, c’est la complexité et la multiplication des critères à analyser et des démarches à initier qui semblent prendre le dessus, note M. Fournier. Par exemple, pour un projet de moyenne envergure, cela peut impliquer la présentation de plusieurs plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) exigeant la démonstration de conformité à une vingtaine d’objectifs et à près de 200 critères».
En ce sens, enchaîne-t-il, la mise en œuvre du projet de CDU représentera un défi énorme autant pour la Ville que pour les promoteurs. Conséquemment, l’IDU recommande une plus grande flexibilité et la réduction de la liste des critères.
Toujours dans le but de minimiser les impacts découlant de cette «lourdeur administrative», l’Institut «souhaite qu’un nombre suffisant de ressources humaines soit déployé et qu’un délai maximal pour l’étude des dossiers complets et conformes soit adopté».
Autres recommandations
Par ailleurs, il est suggéré de prévoir des mesures de performance pour chacune des étapes d’approbation des demandes et autorisations et, bien sûr, de respecter les ententes déjà convenues avec les promoteurs.
En conclusion, le PDG Jean-Marc Fournier «souhaite que Laval prenne le temps nécessaire pour apporter des correctifs au projet dans le but d’en assurer une meilleure concordance et cohérence. Il s’agit d’un projet d’envergure qui nécessite des ajustements pour éviter une lourdeur administrative coûteuse et [de] nuire au développement de Laval».
Au cours des prochaines semaines, la Ville procédera à l’analyse des mémoires et commentaires reçus lors des audiences publiques tenues en juin en vue de bonifier le nouveau code de l’urbanisme avant son adoption finale.
